Ende 2010 mieteten die Beklagten für brutto 2.255 EUR monatlich ein Einfamilienhaus, wobei im Mietvertrag eine Wohnfläche von 210 qm vereinbart wurde. Im Internet hieß es in der Objektbeschreibung als Zusatz zur Beschreibung der Zimmer: „großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller“. Von beiden Räumen waren Fotos beigefügt.
Nachdem der Kläger im Januar 2017 von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt hatte, antworteten die Beklagten, dass sie nun die Wohnfläche überprüft und dabei festgestellt hätten, dass diese nur bei 173,5 qm liege. Da sie somit bereits die ortsübliche Miete zahlen würden, lehnten sie eine Mieterhöhung ab und kürzten ab Juli 2017 die Mietzahlung um je 700 EUR, sodass der Kläger ihnen nach vergeblicher Mahnung unter Kündigungsandrohung zuletzt fristlos kündigte. Er begründet, dass der Wohnraum im Mietvertrag richtig mit etwa 210 qm angegeben sei.
Sowohl bei der Vertragsanbahnung als auch bei der Besichtigung seien sich die Beklagten darüber im Klaren gewesen, dass das Haus über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum mit Abböschungen verfügt. Diese Räumlichkeiten seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen. Auch aus der Internetanzeige sei dies ersichtlich gewesen. Das Haus sei von den Beklagten vor Einzug besichtigt und es sei mit ihnen genau besprochen worden, was hier zur Wohnfläche zähle. Zudem habe der Beklagte, der laut Selbstauskunft Architekt sei, schon deswegen die Wohnfläche richtig einschätzen können.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass es nicht im Gutdünken des Vermieters stehe, festzulegen, was Wohnfläche ist und was nicht. Letztlich sei die vereinbarte Mietfläche zwischen den Parteien nicht abschließend definiert und vereinbart worden, sodass die gesetzlichen Vorschriften gelten würden, insbesondere die Wohnflächenverordnung und die Bayerische Bauordnung. Die tatsächliche Wohnfläche betrage danach lediglich 138 qm und sei somit um ca. 35 % kleiner als vereinbart. Der Kläger sei umgekehrt verpflichtet, an die Beklagten 55.000 EUR an zu viel vereinnahmter Miete zurückzuzahlen.
Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab dem Kläger Recht, da es für den Begriff der Wohnfläche keine allgemeine Definition gebe und die Mietparteien daher frei in der Berechnung der zu bewohnenden Fläche seien. Wichtig sei vor allem, dass es eine Einigung über die zu mietende Fläche und die Erstreckung des zur Nutzung geplanten Bereiches gebe. Wenn – wie im vorligenden Fall – die im Vertrag ausgewiesene Fläche augenscheinlich durch die Wohngeschosse nicht abgedeckt wird, habe der Mieter davon auszugehen, dass die in der Beschreibung genannten zusätzlichen Räume im Keller und im Dachgeschoss zum angemieteten Wohnraum zählen sollen.
Quelle: PM AG München
